Als er in een van jouw panden criminele activiteiten plaatsvinden, heeft dat vaak enorme schade tot gevolg. Als eigenaar van het pand komt deze schade al snel voor jouw rekening. Het is daarom belangrijk dat je jezelf bewust bent van de risico’s. Zodra de schade eenmaal is ontstaan, is het vaak al te laat. Een gedegen screening en controle van je huurders is daarom noodzakelijk.
Welke schade kan ik verwachten?
De productie van hennep gaat vaak gepaard met waterschade, brandschade of andere beschadigingen aan het pand. Criminelen maken bijvoorbeeld gaten in de muur voor bekabeling en ontluchtingskanalen. De productie van harddrugs gaat vaak gepaard met brand- en explosiegevaar en chemische verontreiniging. De schade aan je pand loopt bij crimineel misbruik al snel in de tienduizenden euro’s.
Daar blijft het echter niet bij. Zodra de illegale activiteiten worden ontdekt, kan de burgemeester namelijk overgaan tot sluiting van het pand. Deze bevoegdheid vloeit voort uit artikel 13b van de Opiumwet en het Damoclesbeleid dat gemeenten hiertoe opnemen in de APV. Je loopt dus maanden of zelfs een jaar aan huurinkomsten mis, bovenop de fysieke schade aan je pand. In het ergste geval kun je als pandeigenaar zelfs aansprakelijk worden gesteld voor de ontmantelingskosten en eventuele energie-diefstal.
Ben ik verzekerd tegen crimineel misbruik?
Nee, je verzekering gaat je schade hoogstwaarschijnlijk niet vergoeden. Als verhuurder ben je verzekerd tegen schade aan je pand middels een gebouwenverzekering, de zakelijke tegenhanger van een opstalverzekering. Een rondgang langs de grote verzekeraars leert echter dat schade door illegale activiteiten als een hennepkwekerij of XTC-laboratorium vrijwel nooit onder deze dekking valt. Dat jij als polishouder niets wist van deze illegale activiteiten maakt daarbij geen verschil. Hetzelfde geldt voor je bedrijfsschadeverzekering. Deze behoedt je voor misgelopen inkomsten en stagnatie van je bedrijf. Ook hier is schade die voorkomt uit illegale activiteiten vrijwel altijd uitgesloten in de polisvoorwaarden. Het is belangrijk om te beseffen dat het hier om de oorzaak van de schade gaat, niet om jouw gedrag. Zelfs als jou niets te verwijten valt, zal je claim vrijwel zeker worden afgewezen.
Wat kan ik verhalen op de crimineel?
In hoeverre je de schade kunt verhalen op de crimineel is afhankelijk van verschillende factoren. Schade aan het pand zelf kan meestal worden verhaald op de dader. Dit kan via een civielrechtelijke procedure, maar het werkt beter wanneer je jezelf als benadeelde partij in het strafproces voegt. Als de rechter een schadevergoedingsmaatregel oplegt, gaat justitie voor jou achter je geld aan. Het is daarbij wel belangrijk dat de Officier van Justitie de verdachte ook de vernieling ten laste legt. Als de officier dit lijkt te vergeten, doe je er als benadeelde goed aan om hem of haar hierop te attenderen.
Dat betekent echter niet dat je als verhuurder schadeloos achterblijft. In geval van een bestuurlijke sluiting loop je maanden aan huurinkomsten mis. Als je deze schade wilt kunnen verhalen op de crimineel, zul je hiertoe bepalingen op moeten nemen in je huurovereenkomst.
Timmer je huurovereenkomst dicht
Als verhuurder wil je natuurlijk dat je criminele huurder opdraait voor al jouw schade. Je wilt niet alleen de fysieke schade aan je pand vergoed zien, maar ook je misgelopen inkomsten en juridische kosten. Daarnaast wil je natuurlijk ook worden gecompenseerd voor alle ellende die je dankzij het criminele misbruik van je pand hebt ondervonden. Dat kan, maar daarvoor moet je wel de juiste bepalingen opnemen in je huurovereenkomst. Laat de huurder ervoor tekenen dat hij verantwoordelijk is voor alle denkbare schade die voortkomt uit het schenden van de Opiumwet. Zo krijg je niet alleen de schade aan je pand vergoed, maar ook huurderving, juridische kosten, schoonmaakkosten en alle kosten die de overheid en de energieleverancier eventueel op jou willen verhalen. Zorg daarnaast dat jouw huurovereenkomst de ruimte biedt om de overeenkomst bij overtreding van de Opiumwet zonder tussenkomst van de rechter te ontbinden.
Het goede voorbeeld: de gestandaardiseerde huurovereenkomst
We schreven eerder al over de gestandaardiseerde huurovereenkomst en de rol die deze speelt bij het weren van criminelen. De verregaande verhaalmogelijkheden die deze overeenkomst biedt zijn daarop een mooie aanvulling. Momenteel wordt deze overeenkomst toegepast in pilots in Helmond en Breda, waarbij ook afspraken zijn gemaakt met de gemeente. Je kunt deze – of een vergelijkbare – huurovereenkomst zelf ook nu al toepassen. Zelfs als er geen afspraken zijn gemaakt met jouw gemeente, is het gebruik van de gestandaardiseerde huurovereenkomst aan te raden. De mogelijkheid om onaangekondigd te controleren en de verregaande verhaalmogelijkheden zijn immers niet afhankelijk van afstemming met de gemeente. Het Platform Veilig Ondernemen Brabant-Zeeland zet zich in om het gebruik van deze gestandaardiseerde huurovereenkomst aan te moedigen en te vergemakkelijken.
Screenen en controleren
Het opstellen van een gedegen overeenkomst is nog niet voldoende om jezelf te beschermen tegen criminelen en te voldoen aan je verantwoordelijkheden als verhuurder. Tot op het hoogste niveau hebben rechters geoordeeld dat de taken en verantwoordelijkheden van de verhuurder verdergaan. Het is niet voldoende dat je zelf niets verkeerd doet. Correct handelen betekent in dit geval dat je jouw huurders onderwerpt aan een gedegen screening en periodieke controles. Omdat veel verhuurders dit moeilijk vinden, werkt het PVO Brabant-Zeeland momenteel aan instrumenten om dit proces te ondersteunen.
Wie betaalt de schade van de inval?
Niet alleen het criminele misbruik zelf, maar ook de actie die de politie daartegen onderneemt kan schade veroorzaken aan je pand. Over deze schade is inmiddels veel discussie geweest bij de rechtbank. Behoort deze schade tot het normale ondernemersrisico? Is deze schade de “eigen schuld” van de verhuurder? De Hoge Raad oordeelde in 2017 dat het antwoord op beide vragen “nee” is. Dat betekent dat schade die voorkomt uit een politie-inval vaak verhaald kan worden op de staat. Dit geldt uiteraard niet als de pandeigenaar zelf deelneemt aan de criminele activiteiten. “Verhalen op de staat” betekent echter dat de samenleving als geheel opdraait voor de kosten. Het is daarom altijd beter om te zorgen dat je ook deze schade kunt verhalen op de crimineel.
Valt er wel iets te plukken?
Het is een veelgehoord probleem: we kunnen de schade wel verhalen, maar van een kale kip valt niets te plukken. Criminelen zijn vaak te gehaaid om zelf hun handtekening te zetten onder een huurcontract. Ze maken dan gebruik van een stroman of een katvanger. Dit zijn vaak kwetsbare personen met financiële problemen, verslavingsproblemen, problemen met de geestelijke gezondheid of een combinatie van deze factoren. Het is belangrijk dat ondernemers deze kwetsbare mensen aan de onderkant van het criminele milieu herkennen. Wie zijn deze mensen, waar worden ze voor misbruikt, hoe herken je ze tijdig en wat moet je vervolgens doen? Dat leggen we volgende week uit!