Uit het gedrag en de reacties van een beoogde huurder kun je veel opmaken. In dit hoofdstuk leggen we je uit welk gedrag kan duiden op criminele intenties, hoe je een katvanger herkent en welke vragen je kunt stellen om twijfels weg te nemen, of juist te bevestigen.
Leer mensen lezen
Dit is een basisvaardigheid die elke ondernemer wat ons betreft moet leren. Dat vraagt een investering van tijd en energie, maar je hebt er de rest van je leven profijt van. Los van het veilig verhuren van je pand is dit een vaardigheid die in veel verschillende situaties zijn vruchten af zal werpen. Er zijn diverse boeken, maar bijvoorbeeld ook instructie-videos op YouTube die jou leren om misleiding en verdacht gedrag te herkennen. We geven hieronder een paar voorbeelden, maar het is zonder meer de moeite waard om jezelf hier verder in te verdiepen.
Signalen van misleiding zijn bijvoorbeeld:
- Men geeft ontwijkende antwoorden
- Men spreekt zichzelf tegen
- Men vermijdt oogcontact
- Men reageert snel defensief
- Men reageert geïrriteerd op kritische vragen
- Men gebruikt opvallend vaak woorden als “eerlijk”, “echt” of “oprecht”
- Men slijmt, geeft overdadig veel complimenten
Ben alert op katvangers
Criminelen verschuilen zich graag achter de identiteit van katvangers. Dit zijn meestal personen met verslavingsproblemen, financiële problemen en/of problemen met hun geestelijke gezondheid. Hierop moet je extra alert zijn bij het doorlopen van de VZV-methode. Een katvanger zal bij de identiteitscontrole namelijk gewoon een authentiek identiteitsbewijs overleggen. Het is immers zijn of haar rol om in geval van nood te dienen als bliksemafleider.
Je herkent een katvanger zelden aan zijn of haar onverzorgde voorkomen. Nieuwe schoenen, nette kleding en een fris kapsel zijn voor criminelen slechts een kleine investering. De beste manier om een katvanger te herkennen, is door de mogelijke gevolgen van zijn of haar handelen te benoemen. Wijs je huurder op de gevolgen die hem of haar te wachten staan als er strafbare feiten worden gepleegd in het pand. Laat duidelijk merken dat de schade die je op hem of haar zult verhalen in de tienduizenden euro’s kan lopen. Reageert je huurder hier geschrokken of bezorgd op, dan kan dit een signaal zijn.
Ben daarnaast alert op personen die je huurder vergezellen. Lijkt iemand anders een sturende invloed te hebben op je huurder, zorg dan altijd dat je ook van deze persoon de identiteit controleert en bevestigt.
Noodzakelijke stappen
Het herkennen van malafide huurders en katvangers vergt enige oefening. Naarmate je investeert in deze vaardigheid, zal je onderbuikgevoel je steeds beter leiden. Voor nu is het echter belangrijk dat je weet welke concrete stappen je minimaal moet nemen om malafide huurders en katvangers buiten de deur te houden.
Maak anonimiteit onmogelijk
Als iemand slechte bedoelingen heeft, blijft diegene graag anoniem. Als de innovatieve identiteitscontrole die we in de VZV-methode gebruiken weerstand oproept bij jouw huurder, is dat een duidelijk signaal. Is je huurder niet bereid om een origineel identiteitsbewijs te overhandigen ter controle, dan kun je binnen de VZV-methode geen overeenkomst met hem of haar aangaan.
Weiger contante betalingen
Geld dat je eerlijk hebt verdiend kun je in een handomdraai op je bankrekening storten. Als je huurder aandringt op contante betalingen, is dat dus een duidelijk signaal. Enerzijds wil de huurder op deze manier zijn anonimiteit beschermen. Anderzijds kan er sprake zijn van witwassen. Het accepteren van contante betalingen is binnen de VZV-methode daarom niet toegestaan. De huurder moet een rekeningnummer opgeven en jij moet controleren of betalingen ook consequent van deze rekening worden overgemaakt.
Google de huurder
Heeft je huurder in het verleden mensen of bedrijven benadeeld? De kans is groot dat je dit ontdekt door simpelweg zijn of haar naam te Googelen. Komen er hierbij verhalen van eerdere slachtoffers aan het licht, dan spreekt het voor zich dat je geen zaken doet met deze huurder.
Controleer op curatele en bewindstelling
Sommige mensen zijn niet bevoegd of bekwaam om zelf financiële beslissingen te nemen. Dit geldt in het bijzonder voor de mensen die criminelen graag misbruiken als katvanger. Twijfel je of je te maken hebt met een katvanger, controleer dan altijd het register van onder bewind of curatele gestelde personen. Als iemand voorkomt in dit register, is hij of zij op voorhand niet bevoegd om een huurovereenkomst aan te gaan. Let echter op: als iemand niet voorkomt in dit register, is dat geen garantie dat diegene betrouwbaar of kredietwaardig is.
Controleer het bedrijfsplan
Controleer of je huurder een concreet en realistisch bedrijfsplan heeft. Criminelen zullen voor hun dekmantel soms wel een bedrijfsplan uit hun duim zuigen, maar vaak is dit een luchtkasteel dat je gemakkelijk doorprikt. Stel daarom vragen om het kennisniveau van je huurder te testen. Dit vereist ook enige voorbereiding van jouw kant. Je hoeft daarvoor niet alle ins en outs van de sector waarin je huurder actief zegt te zijn te kennen. Zorg dat je genoeg weet om een paar moeilijke vragen te stellen. Kan je huurder hier geen zinnig antwoord op geven, dan is dit een duidelijk signaal.
Een andere strategie is om iets te zeggen dat overduidelijk onjuist is. Gaat je huurder hier argeloos in mee, dan is ook dat een duidelijk signaal. Krijg je de indruk dat je gesprekspartner weinig tot niets weet over de markt waarin hij zegt te ondernemen, dan adviseren we je om hem te weigeren als huurder. Voel jezelf vooral niet bezwaard om kritische vragen te stellen. Jouw kritische houding is niet vijandig, maar zuiver professioneel en noodzakelijk om te voldoen aan je wettelijke verantwoordelijkheden.
Ben alert op nieuwe of inactieve BV’s
Natuurlijk moet ook een ondernemer die pas net begint een bedrijfspand kunnen huren. Ben echter extra alert als het bedrijf van je huurder pas net bestaat. Ben ook extra alert als het bedrijf van je huurder al langer bestaat, maar in de afgelopen jaren niets heeft uitgevoerd. Criminelen kopen regelmatig bestaande, inactieve BV’s over. Door zich te verschuilen achter een bedrijf dat al jaren bestaat, proberen ze valselijk jouw vertrouwen te winnen.
De VZV-methode controleert of de gegevens op het uittreksel dat je huurder aanlevert overeenkomen met de gegevens in de database van de Kamer van Koophandel. Blijf zelf echter alert op andere indicatoren als de datum van oprichting, de locatie van het hoofdkantoor en eventuele verhullende bedrijfsstructuren.
Achterhaal de UBO
Het is belangrijk dat je weet wie en wat er schuilgaat achter een bedrijfsnaam. Wie is de eigenaar van het bedrijf? Wie neemt de beslissingen? Wie steekt onderaan de streep het geld in zijn zak? Kortom, wie is de ultimate beneficiary owner (UBO) van het bedrijf? Helaas is het daarvoor bedoelde UBO-register tijdelijk niet beschikbaar na een uitspraak van het Europese Hof van Justitie. Dit ontheft je echter niet van je verantwoordelijkheid om te controleren met wie je uiteindelijk zaken doet. Als bedrijf A bijvoorbeeld eigendom is van bedrijf B, moet je controleren wie de eigenaar van bedrijf B is.
Controleer op tekenbevoegdheid
Dat je huurder voor een bedrijf werkt, betekent nog niet dat hij namens dat bedrijf een huurovereenkomst aan mag gaan. Controleer daarom altijd of je huurder binnen het bedrijf ook degene is die dit soort overeenkomsten mag sluiten. Bel bij twijfel naar het telefoonnummer dat het bedrijf opgeeft op de website. Besef dat iedereen kan zeggen dat hij een belangrijke functie heeft bij een groot bedrijf. Het is aan jou om dit te controleren.