Crimineel misbruik van een pand leidt vrijwel altijd tot schade voor de eigenaar. Dit kan concrete, fysieke schade zijn, bijvoorbeeld door een brand of explosie. Het kan echter ook meer abstracte schade zijn, zoals reputatieschade. In dit hoofdstuk leggen we uit welke schade jij als vastgoedondernemer kunt verwachten en hoe je de risico’s moet duiden.
Ongedekt
Voordat we uitleggen met welke schades je te maken kunt krijgen, is het belangrijk om te beseffen dat je verzekeraar deze schades hoogstwaarschijnlijk niet vergoedt. Schade als gevolg van hennepkwekerijen of drugslabs is vrijwel altijd uitgesloten in de polisvoorwaarden. Dat geldt voor zowel je gebouwenverzekering als je bedrijfsschadeverzekering. Ook wanneer jij er niets van wist en zelf niet verwijtbaar hebt gehandeld, mag je er van uitgaan dat je verzekeraar een eventuele claim zal weigeren. Kortom: de enige manier om jezelf in te dekken tegen deze schades is door huurders zorgvuldig te screenen en je pand regelmatig onaangekondigd te inspecteren.
Ernstige incidenten in drugslabs
Ernstige incidenten in drugslabs zijn helaas geen uitzondering. In 2022 vonden er bovendien twee keer zoveel ernstige incidenten plaats als in het jaar daarvoor. Gemiddeld vindt er elke maand wel zo’n incident plaats. Het gaat dan om grote branden of explosies waarbij er weinig van het pand overblijft. Daarbij vallen doden of zwaargewonden en loopt de materiële schade vaak in de honderduizenden euro’s. Ook omliggende panden lopen bij zo’n ernstig incident meestal schade op. Al lijkt de kans op zo’n ernstig incident misschien klein, als het je overkomt, zijn de gevolgen niet te overzien. Naast de honderdduizenden euro’s aan schade is je naam voor altijd verbonden aan deze ramp.
Risico’s stapelen zich op
Mensen zijn van nature slecht met cijfers en statistieken. We gaan daarom vaak te gemakkelijk voorbij aan “kleine” risico’s. We vergeten dat herhaling hier het verschil maakt. Zo’n “klein” risico neem je namelijk niet één keer. Je neemt dat risico elke dag dat je onderneemt, bij elke huurovereenkomst die je afsluit. Wuif risico’s dus niet weg door jezelf voor te houden dat de kans toch maar één op honderd is. Besef dat als je die risico’s jarenlang consequent neemt, je onvermijdelijk een keertje aan de beurt komt.
Veelvoorkomende schades
Naast het risico op een ernstig incident zijn er een aantal vormen van schade die vaker voorkomen. Er vallen dan meestal geen doden en de schade is vaak kleiner. Het risico dat je hiermee wordt geconfronteerd is echter beduidend groter. Bovendien loopt de schade meestal alsnog in de duizenden of zelfs tienduizenden euro’s. Hieronder bespreken we een aantal vormen van schade die regelmatig voorkomen.
Brand- en rookschade
Ook een kleinere brand kan grote schade tot gevolg hebben. Zelfs als de brandschade beperkt blijft tot één ruimte, kan er in de rest van het pand of in omliggende panden rookschade ontstaan. In drugslabs ontstaat een brand bijvoorbeeld door verkeerd gebruik van chemicaliën, gasflessen en andere instrumenten. Normaal gaat het gebruik van deze zaken gepaard met kennis, ervaring, regels en vergunningen. In een drugslab worden ze echter gebruikt door mensen aan de bodem van het criminele milieu, die vaak zonder enige kennis van zaken een stappenplan doorlopen. In hennepkwekerijen is een brand meestal het gevolg van gerommel met de elektriciteit. Dit risico is extra groot als er sprake is van stroomdiefstal.
Waterschade
Waterschade komt met name voor in hennepkwekerijen. Een hennepkwekerij verbruikt veel water. Dit water moet bovendien worden voorzien van voedingsstoffen. Criminelen zetten een kwekerij meestal zo op dat deze niet elke dag aandacht nodig heeft. Water en voedingsstoffen worden vooraf gemixt in een grote tank en door een netwerk van leidingen en slangetjes continu verdeeld over de planten. Dit zijn vaak ingenieuze systemen, maar er kan ook een hoop mee misgaan. Omdat de kwekerij zelfstandig werkt, wordt een lek bovendien pas laat ontdekt. Zelfs zonder lek kan de hoge luchtvochtigheid in een kwekerij tot schade leiden. Denk daarbij aan schimmel op muren en vloeren, schade aan houtwerk of corrosie van metalen delen.
Chemische verontreiniging
Vooral in drugslabs is er een ernstig risico op chemische verontreiniging. Drugsafval kan bijvoorbeeld achter worden gelaten of zelfs ter plekke worden geloosd. Ook kunnen de chemicaliën waar criminelen mee werken worden gemorst. Dit soort chemische verontreiniging is vaak erg duur om op te ruimen. In het ergste geval moeten hele lagen van de bodem worden afgegraven voordat je de grond weer mag gebruiken. Behalve kostbaar is chemische verontreiniging daarom ook een erg tijdrovend probleem, om nog maar niet te spreken over de schade voor natuur, milieu en volksgezondheid.
Rivaliserende criminelen
Naast je criminele huurder vormen ook zijn concurrenten een bedreiging. Hennepkwekerijen, drugslabs en opslagplaatsen zijn bijvoorbeeld een aantrekkelijk doelwit voor overvallers. Er is veel van waarde aanwezig en de “slachtoffers” kunnen niet naar de politie stappen. Daarnaast plegen criminelen regelmatig aanslagen op panden van concurrenten, met als doel een sluiting af te dwingen. Zoals wij ons richten op vastgoed als cruciale schakel in de criminele keten, doen concurrerende criminelen dat ook.
Inkomensderving
Als je pand wordt misbruikt door criminelen, kun je het zelden meteen weer verhuren. De ontstane schade moet worden hersteld en je moet zeker weten dat de volgende huurder het pand veilig kan gebruiken. Bovendien kan de gemeente je pand tijdelijk sluiten. Daarop komen we in hoofdstuk 3 van deze module uitgebreid terug. De fysieke schade aan je pand zal dus bijna altijd gepaard gaan met het mislopen van inkomsten. Zoals gezegd worden deze gederfde inkomsten vrijwel nooit vergoed door je bedrijfsschadeverzekering.
Reputatieschade
Het is moeilijk om een getal te verbinden aan de schade die je reputatie oploopt als in een van jouw gebouwen een incident plaatsvindt. Het gebouw zelf wordt moeilijker te verhuren en kan door de reputatie als drugspand zelfs minder waard worden. Als vastgoedondernemer gaat je aanzien achteruit. Je wordt een voorbeeld van wat er fout kan gaan en de naam van jouw bedrijf wordt in één adem genoemd met zaken waar je niets mee te maken wilt hebben. Zelfs als het niet jouw schuld was, zul je merken dat mensen jou ermee in verband brengen. Als het vaker fout gaat en dit het gevolg is van jouw slordigheid, krijg je bovendien een slechte reputatie bij de gemeente, politie en andere overheidsinstanties.